365官方游戏：钱紧！今年6家中小房企上市谋“输血”

本文摘要：时隔2018年之后，2019年也是中小房企的上市大年。

时隔2018年之后，2019年也是中小房企的上市大年。据新京报记者统计资料，截至目前，年内早已有6家房企顺利上市，分别为德信中国、银城国际、中梁有限公司、天保集团、新的力有限公司、景业名邦。安徽三巽、港龙地产、汇景有限公司、大唐地产等于是以排队上市中，奥山有限公司、海伦堡地产的上市申请人二度过热，万创国际的第四次上市表明“被拒绝接受”状态。

如同陷于资金链危机的房企断臂求生存一般，今年回国港上市的中小房企，广泛的股份严重不足、散户遇冷、市值高估，可谓以“割肉”欲器官移植。在市场上行的当下，利用IPO关上融资闸门是中小房企求生子的主要路径，通过借新还原有，赢得时间，以期穿过周期。屡屡遭遇破发、市值被高估明确显然，今年顺利上市或者正在上市的中小房企中，规模小、收益较低、负债低、土储较少是大部分房企的特征，而前期股份严重不足、筹措资金较少、资本市场反响一般则是普遍现象。据新京报记者统计资料，上市的6家房企中，筹措资金最低不过30亿港元，低于不超强5亿港元，仅有相等于上市房企资本市场的一次常规融资额度。

其中，筹措资金低于的是天保集团上市扣除款项净额大约为4.17亿港元，银城国际全球发售的股份数目大约3.54亿股，筹措资金净额位7.705亿港元。即便是top30房企的中梁有限公司，其筹措资金也仅有27.73亿港元。认购阶段股份严重不足在今年上市房企中也多有再次发生。

德信中国计划发售5.32亿股股份，其中10%不作公开发表发售，90%为国际配售，认购结果显示，香港部分公开发表股份严重不足，最后造成国际配售提高为总计划的96.8%。银城国际由于香港公开发表发售获得股份严重不足，2094万股发售股份由香港公开发表发售重新分配至国际发售。天保集团、新的力有限公司某种程度遭遇香港部分股份严重不足的发售股份重新分配至国际发售。上市首日股价破发或走势一般则是资本市场对于内房企的另一种态度。

3月6日，银城国际顺利于港交所上市。早间大市后,银城国际股价破发，报每股2.36港元，较放售价跌到0.02港元，跌幅0.84%。

11月11日，天保集团在港交所上市，首次上海证券交易所开报2.5港元/股，盘中一度破发，最后以2.57港元/股收盘。事实上，近几年，是因估值逻辑、投资者结构等多重因素，香港资本市场对内房股的投资态度颇为慎重，这使得很多内房股的股价与市值被高估。58还乡客房产研究院分院院长张波回应，在融资有利的情况下，不少中小房企将上市视作融资的“救命稻草”，殊不知这“稻草”本身也并非含金量十足，不少企业往往定价偏高，直接影响到实际融资效果。

香港资本市场对内房股估值较低，中小房企为何仍义无反顾。在业内人士显然，房地产整体融资渠道放宽、成本高企的大背景下，负债低企的中小房企，通过IPO需要关上融资地下通道。

融资闸门打开今年下半年以来，房地产融资政策多次被放宽，在销售去化率上升的情况下，房企的存活处境越发艰苦，连华夏幸福、泰禾集团这样的品牌房企都能遭遇资金链危机，ST银亿、三盛宏业、福晟地产、颐和地产、华业资本等上市中小房企陆续倒地，更何况那些未上市、融资渠道单一的中小房企呢？所忍受的资金链压力更大。这也正是内房股在港股资本市场遭遇“冷板凳”，仍有中小房企破釜沉舟上市的主要原因。以德信中国为事例，2015年-2017年，清净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，截至2018年6月30日，清净负债率为192.6%。2015年-2017年，银城国际的资本负债率分别为141.1%，238.7%，284.9%。

截至2018年10月31日，银城国际的资本负债率超过了380.1%。而银城国际7.705亿港元融资额中，大约30%的款项将用作偿还债务借款。对于top30房企中梁有限公司来说，借钱亦是上市的主要原因。截至2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划仍未偿还债务，总额超过147亿元，占到借款总额大约54.5%。

资金成本多达10%的有88个，其中有74个都在下半年再次发生，最低的年利率高达18%。中梁有限公司称之为，大约31.6%的融资额将用于偿还债务绝大部分的若干现有信托贷款。

2016年-2018年新力有限公司的净资产负债比率分别为190%、270%、240%，扣除款项净额大约30%将用作偿还债务项目发展的部分现有计息借款。更加主要的是，上市协助中小房企关上了持续融资的闸口，早已有房企公布融资计划。

今年首个上市的德信中国，目前早已公布了两笔美元优先票据融资计划，合共3亿美元；银城国际白鱼发售1亿美元的优先票据；7月份上市的中梁有限公司，在融资上极具效率，9月份公布两笔境外融资计划，共4亿美元优先票据。上市后挑战重重上市虽然为房企关上融资闸门，但是先前能否融到资金、融资成本的强弱等更加考验房企自身的战略布局、产品打造出、品牌塑造成能力。

据理解，去年上市的部分中小房企截至目前仍并未公布融资计划。与此同时，虽然德信中国、银城国际、中梁有限公司打开融资计划，但是超高的境外融资成本也将减少未来兑付压力。

公告表明，德信中国两笔美元债票面利率高达12.875%，银城国际为12.5%，中梁有限公司两笔美元债票面利率11.5%，皆多达10%，在房企境外融资成本中排在前茅。此外，今年顺利上市以及打算上市的多家房企多是偏安一隅的地方房企，其土地布局过分集中于在一个区域，鸡蛋放到一个篮子里，不致减少潜在风险。据招股书表明，截至2018年11月30日，德信中国总土储超过693.39万平方米，其中浙江省土储超过589.87万平方米，占到于多约85.07%。

此外，2018年德信中国共计享有107个正处于有所不同阶段的物业项目，其中杭州、温州、湖州三城占到集团总物业项目的67.29%。截至2019年3月31日，新的力有限公司总土地储备大约为1480万平方米，其中大约65.6%的土地储备集中于在南昌和惠州地区。还有正在排队上市的三巽集团，当前布局重点仍然集中于在安徽省，区域房企特征明显。

据招股书，截至2019年8月31日，总土地储备420万平方米中的90.6%仍集中于产于在安徽本省。在业内人士显然，土地探讨可以集中于优势行事，但是不免不会受到地方调控政策的影响，不存在潜在政策风险。顺利上市只是开始，对于中小房企的挑战依然相当大。

随着龙头房企强者恒强劲的马太效应，中小房企的生存空间大大被断裂，地产上行周期，被收购的机会大大增加。恒大研究院的近期报告认为，龙头房企杠杆水平低于、短期债务能力好且债务结构合理，再次发生风险可能性大于，而小房企杠杆水平最低，短期债务压力仅次于且高度倚赖短期债务，财务稳健性最强。

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