北京土拍揭秘2：自持地块溢价上限调低 开发商会买账么？‘365官方游戏’

本文摘要：北京谦和地块溢价下限下调，开发商们不会买账么?自去年 9月30日北京市政府具体增强了触地价、缩房价的土地出让政策以来，竞谦和面积出了房企重点注目的话题，而涉及政策和竞拍细节再三优化调整。

北京谦和地块溢价下限下调，开发商们不会买账么?自去年 9月30日北京市政府具体增强了触地价、缩房价的土地出让政策以来，竞谦和面积出了房企重点注目的话题，而涉及政策和竞拍细节再三优化调整。诸如，谦和面积经历了从当初的100%仅有谦和到70%的下限调整。又如，北京谦和地块溢价下限少见在40-50%区间，然而最近，海淀区的两宗住宅用地拍卖会却超越了这一定律。

日前，北京海淀区的两宗住宅用地步入现场拍卖会，即海淀区海淀北部地区整体研发翠湖科技园HD00-0303-6009、6010地块R2二类居住用地，以及HD00-0303-6019、6020地。该两宗地块更有了还包括国瑞+中铁建+碧桂园、远洋+华润+中粮+天恒、金隅、保利+先河、金融街、中海、万科+五谷丰登、金地等多家企业及联合体的竞拍。

最后，经过17轮举牌，国瑞+中铁建+碧桂园以总价58.08亿，36%的谦和面积夺下6010地块，溢价率仅有20%。而另一宗地块被万科+五谷丰登以总价18.055亿，44%的谦和面积夺下，溢价率15%。要告诉，对于住宅地块的拍卖会而言，市场中少见为50%左右的溢价下限，开发商们也大都心照不宣的按照这条规律，以50%的溢价下限做到上映前的土地支出。

而此次拍卖会中，20%和15%的溢价下限无非让人大跌眼镜，却是在土拍电影历史上，如此较低的溢价下限实属少见。毫无疑问，下调溢价下限相等于减少转让总价，对于开发商来说是一个受到影响消息，在谦和地块研发如期去找将近突破口的当下，这也许是一个破局之道。

但是，增加的这部分总价能裹住谦和面积部分的研发与运营成本吗?开发商们不会卖买账么?根本性信号：北京谦和地块溢价下限下调融合近两年的谦和比例和溢价下限情况，中国据国土局官网辨别找到，自去年11月以来，海淀区共计转让6宗住宅用地。对比其溢价率和谦和比例，难于找到，海淀区的溢价下限呈圆形渐渐上升趋势。资料表明，2016年11月，海淀区最先的一宗竞谦和地块的溢价率为47.69%，谦和住宅比例100%。随后万科以30%及34%的溢价率夺下2宗全谦和地块，至2017年8月，迎头较低至15%的溢价下限。

短短半年之内，溢价率由47.69%渐渐上升至15%，降幅难以置信。而对比同期谦和区域而言，大兴、房山、丰台、顺义等区域的溢价率多为49%左右，海淀区的溢价下限显著坐落于低位。回应，亚豪机构总监郭毅指出，近年来 ，海淀转让的可销售住宅用地更为较少，土地资源比较贵重。

因此，在土地管理方面，政府一方面不会管控土地总价，给市场一个身体健康理性的土地信号。另一方面下调溢价下限，将促成市场由研发模式转化成为长租公寓，不利于解决问题海淀当地产业的人口居住于问题。开发商不会买账么？在业内人士显然，对于谦和宅地，尤其是100%谦和宅地来说，如何研发运营仍然是个棘手的难题。比起其他类地块，仅有谦和研发自带多种难题，对于拿地、修建、成本以及租金报酬、投资报酬、人才等都具备极大的考验，同时在多变的宏观政策下，决策者的压力相当大，这也必要造成了很少决策者勇于做到全谦和的要求。

尽管谦和地块仍然面对许多困境，但是谦和物业究竟值不值得拿就是仁者见仁，智者见智了。目前，市场上共经常出现了两类声音，一种观点回应寄予厚望谦和物业的发展未来，随着行业大大成熟期，谦和面对的许多问题都将迎刃而解。然而转型阵痛在所难免，与其等候市场成熟期转入，不如提早守住先机。

这其中最典型的例子当科万科。2016年12月，作为第一家吃螃蟹企业，其以109亿元的总价乘势夺下海淀区两宗仅有谦和地块，引发业界一片哗然。不过，更加意想不到的是，万科在还没有算清楚账的情况下，又以25.31亿元再行夺下佛山市仅有谦和地块。

3宗全谦和地块护持，让市场看见了万科试水谦和物业的决意和勇气。而另一种观点指出，谦和物业收益较低，周期长，在当前资金借贷紧绷的情况下，不是一笔好交易。不过，迫使高价地的压力及谦和缩总价的欲望，不少开发商们还不会抱着捡漏的心理去摸一碰运气，却每到竞谦和环节接连败阵。

这一情形在8号下午的拍卖会现场以求知悉。当日海淀区的一宗土地竞价环节中，金地集团在 16轮的血战后再一抵达溢价下限。而在竞谦和环节却没什么举牌动作。

此外，当日的另一宗海淀土拍中，京投从竞价到竞谦和倒数缠斗了19轮，一副志在必得的决意，最后也停在了20%的谦和门槛，再行无行径。而更加绝佳的是，这两块地都是十分少见的较低溢价率。可见，就算15%的溢价率，在难搞的谦和地块面前也并不那么诱人。

那么，经历了15%的较低溢价率之后，未来的土拍市场不会是怎样的趋势?易居研究院总监贤迈进回应，当前土地的溢价率早已显著上升，这是政府对土地价格管控的一个最重要导向，同时也不利于房企减少拿地成本，未来预计不会掌控在20%以内的溢价率。

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